Un contrato de escritura pública es un tipo de documento legal que se formaliza y se registra ante un notario público. Este contrato es un instrumento que contiene los acuerdos, obligaciones y derechos de las partes involucradas en una transacción específica, como la compraventa de bienes inmuebles, constitución de sociedades, otorgamiento de poderes, entre otros.
La escritura pública brinda seguridad jurídica y autenticidad a las transacciones, ya que el notario verifica la identidad de las partes, la legalidad y la capacidad para llevar a cabo la operación. Además, el notario garantiza que las partes entiendan y consientan los términos del contrato.
El incumplimiento del contrato por una de las dos partes le da potestad legal para reclamar por vía legal a la persona natural o jurídica a el cumplimiento del contrato y en caso de negarse un juez puede decretar embargos a restricciones para que se cumpla.
Partes más importantes de un contrato de escritura pública en la compra venta de un inmueble
Un contrato de escritura pública de compraventa de bien inmueble formaliza la transacción de un inmueble entre dos partes: el comprador y el vendedor, las partes y datos esenciales de dicho contrato son:
- Número de escritura pública: Es el número único asignado a la escritura que permite identificarla en el protocolo del notario.
- Fecha: La fecha en la que se firma y otorga la escritura pública, es fundamental para determinar la vigencia del contrato y para efectos de registro e inscripción en el registro público correspondiente.
- Departamento y municipio donde se otorga: Indica la jurisdicción geográfica en la que se realiza la transacción, lo cual es relevante para determinar las leyes aplicables y la competencia de las autoridades.
- NIT del notario: Número de Identificación Tributaria del notario que formaliza el contrato y da fe pública de la transacción.
- Número de colegiado del notario: Número que identifica al notario dentro de su colegio profesional, lo que garantiza su capacidad para ejercer la función notarial y asegura su cumplimiento de las normas éticas y profesionales.
- Objeto del contrato: Es la descripción de la operación que se está llevando a cabo, en este caso, la compraventa de un bien inmueble. Se deben especificar las obligaciones y derechos de ambas partes.
- Datos del inmueble: Se deben incluir detalles relevantes del inmueble objeto de la transacción, como dirección, número de finca, número de folio, y número de libro. Estos datos son necesarios para identificar de forma única el inmueble en el registro público y asegurar la correspondencia entre la escritura y el bien objeto de la transacción.
- Valor del bien sin impuestos: Se debe especificar el precio acordado por las partes para la compraventa del inmueble, sin incluir los impuestos que puedan aplicar en la transacción.
- Aclaración del impuesto que se debe de pagar: En la escritura pública, se debe mencionar el tipo y monto de impuestos aplicables a la transacción, como el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales, Impuesto al Valor Agregado (IVA) u otros impuestos locales o nacionales, según la legislación vigente en Guatemala. Las partes deben estar al tanto de sus responsabilidades tributarias y cumplir con el pago correspondiente.
Una vez firmado y otorgado el contrato de escritura pública de compraventa, el notario debe registrarla en su protocolo y, si es necesario, inscribirla en el registro público correspondiente, como el Registro de la Propiedad, para que la transacción tenga efectos legales frente a terceros y brinde seguridad jurídica a las partes involucradas.
Además de los datos mencionados anteriormente, también es fundamental incluir en la escritura pública:
- Datos de las partes: Identificación completa del comprador y del vendedor, como nombres, documentos de identidad, domicilios, estado civil, entre otros, para garantizar la capacidad legal de ambas partes para llevar a cabo la transacción.
- Forma de pago: Se debe especificar la forma en que el comprador pagará el precio acordado, ya sea en efectivo, mediante transferencia bancaria, financiamiento hipotecario, entre otras opciones.
- Declaraciones y garantías: Ambas partes pueden incluir declaraciones y garantías respecto al inmueble, como la situación legal, cargas, gravámenes o limitaciones al uso y disfrute del bien. Estas declaraciones pueden servir como base para reclamaciones en caso de incumplimiento.
- Cláusulas adicionales: Según la naturaleza de la transacción y las necesidades específicas de las partes, pueden incluirse cláusulas adicionales que regulen aspectos como el plazo para la entrega del inmueble, la responsabilidad por defectos o vicios ocultos, o la resolución de conflictos.
Lo más aconsejable es que consultes con un abogado si el contrato es muy complicado para realizar por ti mismo, o incluso hay notarios que ofrecen ayuda en este aspecto.
Es importante que el contrato tenga muy bien detallado cada punto para que ambas partes queden satisfechas y se puede reclamar en caso de incumplimiento.
Diferencias entre el contrato privado y la escritura pública
Tanto el contrato privado como la escritura pública son instrumentos legales que documentan acuerdos entre partes. Sin embargo, existen diferencias significativas entre ambos en términos de formalidad, autenticidad y fuerza legal.
A continuación, se presentan las principales diferencias entre un contrato privado y una escritura pública:
Intervención de un notario
La escritura pública es un documento que se otorga y formaliza ante un notario público, quien verifica la identidad de las partes, la capacidad legal para llevar a cabo el acto y garantiza que las partes entiendan y consientan los términos del contrato. Por otro lado, un contrato privado es un acuerdo firmado entre las partes sin la intervención de un notario.
Autenticidad y seguridad jurídica
La escritura pública brinda mayor autenticidad y seguridad jurídica que un contrato privado, ya que el notario público certifica y da fe de la veracidad y legalidad del documento. Por el contrario, en un contrato privado, las partes son las únicas responsables de garantizar la veracidad y legalidad del acuerdo, lo que puede resultar en una menor seguridad jurídica, teniendo que demostrar diferentes hechos y documentos.
Efectos frente a terceros
Las escrituras públicas, una vez registradas e inscritas en los registros correspondientes, tienen efectos frente a terceros. Esto significa que cualquier persona puede tomar conocimiento del acto o contrato y se considera notificada de su existencia. En cambio, los contratos privados tienen efectos limitados frente a terceros, ya que no se inscriben en registros públicos y, por lo tanto, su existencia puede no ser conocida por personas ajenas a las partes involucradas.
Fuerza probatoria
Las escrituras públicas tienen mayor fuerza probatoria en caso de litigios o controversias legales, ya que son documentos otorgados y autenticados por un notario público. Por otro lado, los contratos privados tienen una fuerza probatoria menor, ya que las partes pueden enfrentar dificultades al intentar demostrar la existencia, contenido y validez del acuerdo en caso de disputas.
Formalidades y requisitos legales
Algunos actos y contratos requieren formalizarse mediante una escritura pública para ser válidos legalmente, como la compraventa de bienes inmuebles, constitución de sociedades y otorgamiento de poderes, entre otros. Por otro lado, los contratos privados pueden ser válidos para transacciones menos formales o de menor cuantía, siempre y cuando cumplan con los requisitos legales básicos, como la capacidad de las partes, el objeto y la causa del contrato.
Costos
La formalización de una escritura pública implica costos adicionales, como los honorarios del notario público y los gastos de registro e inscripción, si corresponde. En cambio, la redacción y firma de un contrato privado suele implicar costos menores, ya que no requiere la intervención de un notario ni el registro en instituciones públicas.
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Diferencia entre escritura pública y acta notarial
En Guatemala, la escritura pública y el acta notarial son dos instrumentos legales utilizados en el ámbito del derecho notarial. Ambos documentos son redactados y autorizados por un notario, quien es un profesional del derecho encargado de dar fe de la legalidad de las transacciones y acuerdos realizados entre las partes involucradas.
Ambos documentos tienen similitudes, pero también poseen diferencias significativas:
Escritura pública
La escritura pública es un documento legal utilizado principalmente para formalizar y dar fe de acuerdos, contratos o transacciones que tienen consecuencias legales y patrimoniales. Algunos ejemplos de actos que requieren una escritura pública incluyen la compraventa de bienes inmuebles, la constitución de sociedades, hipotecas, testamentos y poderes.
Estos contratos son confirmados ante un notario, quien verifica la identidad de las partes, su capacidad legal para llevar a cabo el acto y el cumplimiento de los requisitos legales pertinentes. Una vez que se completa la Escritura pública, el notario la firma y la incorpora a su protocolo (registro oficial de las escrituras públicas que ha autorizado).
Acta notarial
El acta notarial es otro tipo de documento legal utilizado para dejar constancia de hechos o circunstancias de relevancia jurídica que no necesariamente implican un acuerdo o contrato entre las partes. Entre sus funciones, un acta notarial puede servir como medio de prueba en un proceso judicial, certificar la existencia de personas o bienes, dar fe de declaraciones juradas, entre otros.
A diferencia de la escritura pública, el acta notarial no tiene como propósito principal la formalización de contratos o acuerdos, sino más bien documentar y certificar situaciones o eventos específicos que requieren de la intervención de un notario. Al igual que con la Escritura pública, el notario firma el acta notarial y la incorpora a su protocolo.